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【好居網(wǎng)】讓創(chuàng)意設(shè)計優(yōu)勢變得“很牛”——物業(yè)營銷法

復(fù)式公寓變身“豪宅”——空間思路的突破：本案是普通的公寓復(fù)式，一樓空間有限，如同兩個中等平層公寓簡單的疊加，而樓梯口也顯得壓抑陰暗。一般常規(guī)設(shè)計往往被戶型所局限，最終的空間效果差強人意，缺乏真正的創(chuàng)意設(shè)計優(yōu)勢。本案創(chuàng)意設(shè)計師突破傳統(tǒng)空間布局思路，將戶型空間缺陷有效轉(zhuǎn)換，復(fù)式公寓成功華麗轉(zhuǎn)身為“豪宅”!

圖1 創(chuàng)意設(shè)計一樓室內(nèi)及室外花園設(shè)計圖

打造夢幻“私家花園”——因勢利導(dǎo)，結(jié)合相關(guān)政策：本案室內(nèi)空間有限，但是戶外綠化帶、與公共空間銜接區(qū)域較多，如果毫不利用，則空間浪費很大。創(chuàng)意設(shè)計師因勢利導(dǎo)，結(jié)合相關(guān)法規(guī)政策，及早與物業(yè)聯(lián)系、申請，在合理的范圍內(nèi)打造出夢幻的落地玻璃樓梯空間和“私家花園”。

空間變大的秘密——空間改拆與轉(zhuǎn)換評估：物業(yè)營銷的核心不僅在于及時與物業(yè)溝通商議，更需要仔細(xì)評估房屋結(jié)構(gòu)，研究相應(yīng)法律法規(guī)，做到胸有成竹。同時運用創(chuàng)意設(shè)計思路，高度分析空間優(yōu)點和缺陷，在不影響房屋結(jié)構(gòu)的基礎(chǔ)上，有效改拆，變大實際生活空間和視覺空間。

圖1 原始結(jié)構(gòu)圖

圖2 原樓梯入口視覺感

圖3 原一樓空間壓抑視覺感 [page]

圖4 創(chuàng)意設(shè)計后的實景圖

本案創(chuàng)意思路與營銷理念：

第一點——優(yōu)化設(shè)計改變空間感，產(chǎn)生拆改需求：

從圖1、2、3可以看出原戶型結(jié)構(gòu)雖是復(fù)式，但空間感陰暗壓抑，橫梁壓頂，樓梯入口無法形成視覺亮點，也極不便利。如此戶型業(yè)主很是糾結(jié)，一般常規(guī)設(shè)計師的方案都是大同小異的立面化設(shè)計，以裝飾元素弱化空間缺陷，業(yè)主并不滿意，所以一直只是用預(yù)算壓這些競爭者，糾結(jié)不已。

圖4是本案的創(chuàng)意設(shè)計實景效果圖，樓梯被改建到原來的外陽臺和綠化帶邊緣區(qū)域，通過通透落地玻璃處理，整體視覺效果脫胎換骨。如此的設(shè)計讓業(yè)主心動不已，但同時苦惱于拆改時與物業(yè)溝通的難度，創(chuàng)意設(shè)計師對此沒有放任不管，而是與業(yè)主協(xié)商，積極尋求解決方式。

本案的設(shè)計與談單過程可謂環(huán)環(huán)相扣，抽絲剝繭：業(yè)主通過視覺效果認(rèn)同創(chuàng)意設(shè)計，通過創(chuàng)意設(shè)計產(chǎn)生拆改需求，因為拆改需求需要與物業(yè)溝通，創(chuàng)意設(shè)計師積極參與。從根本上增強了自身的設(shè)計口碑力和服務(wù)口碑價值，不僅規(guī)避了低價競爭，而且樹立了獨一無二的品牌形象。

圖5 一樓優(yōu)化設(shè)計方案

第二點——高度評估戶型，抓住空間“七寸”：

第一點是以創(chuàng)意設(shè)計產(chǎn)生拆改需求，讓業(yè)主產(chǎn)生依賴感和增加設(shè)計差異化優(yōu)勢，第二點則是開始著手實施具體的戶型評估、思路布局和物業(yè)營銷。

就本案而言，因為涉及到整體的結(jié)構(gòu)和“違章”性的界定，需要理清相關(guān)的法律法規(guī)細(xì)節(jié)，并從相關(guān)部門(房產(chǎn)部門)調(diào)出一手的結(jié)構(gòu)資料，對框剪結(jié)構(gòu)還是框架結(jié)構(gòu)做精準(zhǔn)分析，做到成竹于胸。為后續(xù)與相關(guān)部門和物業(yè)洽談積累資料，這樣才能從容不迫，有條有理。

創(chuàng)意設(shè)計與差異化營銷需要抓住業(yè)主需求與空間結(jié)構(gòu)的“七寸”，本案作為復(fù)式戶型，空間的核心點就是樓梯設(shè)計與外部綠化帶的合理運用。一般的常規(guī)設(shè)計師認(rèn)為戶型改動會增加談單障礙和增加施工成本，得不償失。其實空間的有效轉(zhuǎn)換，結(jié)合業(yè)主真實需求恰恰是最有效的談單“亮點”!

創(chuàng)意設(shè)計師告知業(yè)主通過相應(yīng)“擦邊球”改造，可以增加出巨大的空間附加值(外陽臺和綠化邊緣、室外相鄰綠化帶)——室內(nèi)空間和室外休閑空間。以當(dāng)?shù)胤績r計算將是20W-50W左右的經(jīng)濟價值，激發(fā)出業(yè)主的欲望和認(rèn)同感，同時倍感創(chuàng)意設(shè)計的魅力和獨特性。

圖6創(chuàng)意設(shè)計鳥瞰圖

圖7 創(chuàng)意設(shè)計實景俯視圖 [page]

第三點——廣結(jié)善緣，空間感穿透通達(dá)：

物業(yè)營銷是一種整合社會、業(yè)主、裝企資源的過程，核心不是要以非法形式實施不正當(dāng)競爭，甚至賄賂職能部門，這樣的營銷是得不償失的。與廣結(jié)善緣的營銷思維一致，本案的設(shè)計思維也是“明堂水路”通達(dá)，增加業(yè)主福報財運(設(shè)計角度而言就是擴大視覺感受，營造宜居舒適環(huán)境)。樓梯改動以后，原來陽臺與綠化帶交接區(qū)域結(jié)合二樓樓梯與過道形成一個上下通達(dá)的“天井”空間，起到承上啟下的視覺感，大別墅氣息油然而生，步入其間，不僅業(yè)主，就是物業(yè)人員，也是驚嘆不已。

物業(yè)營銷法是創(chuàng)意設(shè)計的配套環(huán)節(jié)，兩者分別為資源和空間的整合利用，改拆的范圍只能在“擦邊球”的合理范圍，不能違反法律法規(guī)。與物業(yè)公司和相關(guān)部門的交流協(xié)商其實也是一次我們創(chuàng)意設(shè)計思路的“布道”過程：圖6、7是創(chuàng)意設(shè)計俯視效果圖與實景圖對照，從二樓俯視一樓，完全是“豪宅”的感受，這樣的創(chuàng)意設(shè)計也令相關(guān)職能部門、物業(yè)負(fù)責(zé)人耳目一新，驚嘆不已，他們的贊美也會增加成交籌碼。

創(chuàng)意設(shè)計是因地制宜、因人而異的，不是模式化的設(shè)計，更非絕對的異形設(shè)計。本案設(shè)計的核心創(chuàng)意在于樓梯改建和樓梯間視覺對整體空間感的帶動，所以一樓空間基本保持方正。同時又呼應(yīng)樓梯上下的通常感，運用沙發(fā)后的馬賽克玄關(guān)墻、上下貫通的“落地式”電視機背景營造出精美的大宅視覺。而餐廳、臥房、廚房也做了相應(yīng)的改動，配合整體布局，尤其廚房整合原有空間，并對外開門(參看圖1)將室外“私家花園”引入室內(nèi)空間視線，形成類似傳統(tǒng)園林的“借景”效果，最大限度擴展視野，提升生活品位與品質(zhì)。

本戶型毛坯原結(jié)構(gòu)

原有的二樓“天井”效果

圖8 創(chuàng)意設(shè)計一樓效果圖一

圖9 創(chuàng)意設(shè)計一樓實景圖一 [page]

圖10 創(chuàng)意設(shè)計一樓效果圖二

圖11 創(chuàng)意設(shè)計一樓實景圖二

原外部結(jié)構(gòu)

改造后的外觀 [page]

圖12 創(chuàng)意設(shè)計一樓樓梯間實景圖

樓梯區(qū)域?qū)嵕皥D

樓梯區(qū)域施工過程實景圖

樓梯間實景圖片 [page]

樓梯間實景效果

二樓創(chuàng)意設(shè)計理念點評：

圖13 本案二樓創(chuàng)意設(shè)計平面圖

圖14 二樓平面圖主臥部分截圖 [page]

圖15 二樓主臥實景圖對照

本案主臥設(shè)計不落俗套(床、柜、電視機的簡單擺放和墻體裝飾)，通過飄窗利用為另類休息區(qū)、飄窗窗簾與墻體灰色的色配，營造出一種休閑雅致的生活情趣，也呼應(yīng)了整體的大空間感。而圓弧形吊頂?shù)拇竽戇\用(受到傳統(tǒng)思維影響，很多臥室設(shè)計不做吊頂或簡單吊頂)也烘托出大宅主臥的質(zhì)感。空間優(yōu)化是一個環(huán)環(huán)相扣的有機整體，優(yōu)化創(chuàng)意不僅在于空間本身，也包含與之配套的色配與裝飾。

圖16 二樓平面圖主衛(wèi)浴區(qū)域截圖

圖17 二樓主衛(wèi)浴空間實景圖

二樓主衛(wèi)浴依托良好的采光條件和自身戶型結(jié)構(gòu)，整合出一處休閑化的私人空間，在滿足基本衛(wèi)浴需求的同時，注入了難得的浪漫與溫情。憑窗而望，繁星點點，有了獨棟別墅般的閑逸?？臻g感的創(chuàng)意不僅在于公共區(qū)域，更在于個人空間。

圖18 二樓平面圖兒童房部分截圖 [page]

圖19 二樓兒童房實景圖

圖 20 兒童房衛(wèi)浴空間視覺實景圖

對照本案的平面圖、效果圖、俯視圖、實景照片，不難發(fā)現(xiàn)最后的裝修效果和空間感大大超越了原本的圖紙上“預(yù)設(shè)”，讓人有著太多的驚喜。創(chuàng)意設(shè)計的效果保證在于整體的空間思路，創(chuàng)意思路不變，創(chuàng)意效果就不變，不受到裝飾、生活等因素的影響，是真正的可持續(xù)性的實用化的“私家定制”設(shè)計。

本案例由香港張華設(shè)計機構(gòu)提供。