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    “全球金融危機(jī)和信用緊縮創(chuàng)造了一個(gè)投資的‘黃金機(jī)會(huì)’。” 10月28日，黑石首席執(zhí)行官史蒂芬·史瓦茲曼在美國發(fā)表演講時(shí)說，“目前是購買各種級(jí)別資產(chǎn)的黃金時(shí)機(jī)……一個(gè)小的投資未來就可能有豐厚的回報(bào)。” 　　此番講話余音未落，10月31日，黑石集團(tuán)就以5.367億元的價(jià)格，如愿以償獲得卓越金融擁有的上海長壽商業(yè)廣場95%股權(quán)。此前，黑石還以45億元人民幣購入仲盛集團(tuán)旗下位于上海莘莊南廣場的大型商業(yè)項(xiàng)目“仲盛世界商城”。今年以來，黑石已在收購上海商用物業(yè)方面砸下逾50億元人民幣。 　　“抄底的時(shí)刻已經(jīng)到來。”上海東方華銀律師事務(wù)所私募股權(quán)律師李磊透露，根據(jù)已經(jīng)公開披露信息來看，至少有50億美元海外基金參與抄底中國樓市。 　　抄底并購 　　此前半月，海外投行紛紛宣布他們?cè)谥袊牡禺a(chǎn)擴(kuò)張計(jì)劃：10月14日，美林宣布投資26.5億美元成立新的亞洲房地產(chǎn)基金，凱雷則正緊鑼密鼓地布局中國二線城市計(jì)劃，而一大批外資房地產(chǎn)投資基金如UBS、ING、澳大利亞麥格理等，先后出現(xiàn)在眾多國內(nèi)強(qiáng)勢(shì)開發(fā)商的合作名單中。 　　“各大城市樓市的低迷與國內(nèi)地產(chǎn)商的資金緊張，使得外資投行遍地都是客戶，圈里面很多同行都接手了不少這樣的案子。”李磊的MSN簽名是“金融風(fēng)暴后的私募投資基金”。他說，目前手頭正在操作的就有好幾個(gè)海外基金收購中國地產(chǎn)的項(xiàng)目，“現(xiàn)在正忙著給幾家打算收購的海外基金做土地項(xiàng)目的估價(jià)。” 　　10月14日，美林新的亞洲房地產(chǎn)基金宣告成立時(shí)，美林董事總經(jīng)理、太平洋沿岸全球商業(yè)房地產(chǎn)負(fù)責(zé)人Tim Grady表示，亞洲房地產(chǎn)中長期存在巨大的機(jī)會(huì)。而早在2007年就宣布要進(jìn)入中國市場的英國高富諾集團(tuán)，也選在這回“下手”，成立了一個(gè)6億美元的新基金，并于9月份完成了首輪融資。高富諾集團(tuán)亞太區(qū)首席執(zhí)行長陸智德稱，公司計(jì)劃通過這只基金在中國進(jìn)行下一筆投資。據(jù)介紹，首輪資金主要來自美國和歐洲的投資者，基金目標(biāo)是實(shí)現(xiàn)18%～20%的平均回報(bào)率。 　　美國凱雷集團(tuán)上海代表處副總裁康明訓(xùn)稱，與眾多外資機(jī)構(gòu)思路相同，凱雷也將快速涉足二線城市的樓市，而青島則是其首發(fā)站。截至目前，凱雷已經(jīng)在中國投資了10個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目。 　　抄底的信號(hào)源源不斷。李磊透露，近期根據(jù)已經(jīng)公開披露的信息來看，至少有50億美元海外基金參與抄底中國樓市，而尚未披露的遠(yuǎn)遠(yuǎn)不止這些，如果包括現(xiàn)在正在運(yùn)作的基金，保守估計(jì)，活躍在樓市的投資基金總額不下千億元人民幣。金融街PE數(shù)據(jù)庫顯示，今年三季度，外資PE房地產(chǎn)基金投資金額環(huán)比增長48%。 　　李磊說，“投行看中的是商業(yè)地產(chǎn)清晰的盈利模式和穩(wěn)定的現(xiàn)金流。一般來說，他們的投資方向是A級(jí)地段的A、B級(jí)物業(yè)，同時(shí)那些商業(yè)地產(chǎn)必須在今后的6～12個(gè)月之內(nèi)能夠完工。” 　　預(yù)期良好 　　就在黑石、美林、凱雷這波國際投行進(jìn)軍中國樓市之前，摩根士丹利、高盛等美國投資巨頭卻正在從包括中國房地產(chǎn)項(xiàng)目在內(nèi)的眾多項(xiàng)目中撤出。進(jìn)進(jìn)出出，市場反應(yīng)截然不同。 　　“這固然與每個(gè)基金的投資策略不同有關(guān)，但內(nèi)地房地產(chǎn)商資金緊張，給外資提供了一個(gè)很好的機(jī)會(huì)。”仲量聯(lián)行中國區(qū)董事田強(qiáng)說，“在我們的客戶名單中，摩根士丹利和高盛等只是幾十個(gè)名字當(dāng)中的兩三個(gè)。市場有進(jìn)有出，它們的暫時(shí)失利正好是其他機(jī)構(gòu)的機(jī)會(huì)。” 　　作為全球最大的資產(chǎn)管理公司，黑石集團(tuán)一直看好亞洲乃至中國的市場機(jī)會(huì)，但過去幾年在亞洲市場顆粒無收，讓黑石深感遺憾。 　　“僅以長壽商業(yè)廣場這個(gè)交易來看，黑石絕對(duì)有賺。”上海地產(chǎn)專家蔡為民稱，卓越持該地產(chǎn)已有兩年，當(dāng)時(shí)購入價(jià)為4.6億元，此番出手，卓越報(bào)價(jià)11億元，但最后成交價(jià)僅為5.367億元人民幣，縮水一半。而黑石收購的仲盛世界商城建筑面積近30萬平方米，是上海目前建筑面積最大的商業(yè)廣場，該項(xiàng)目的“落袋”可以說是黑石今年在上海投資最成功的案例。 　　“連續(xù)降息使國內(nèi)銀行貸款利率下調(diào)至6.66%，并同時(shí)降低銀行存款準(zhǔn)備金率。這些舉措有利于減輕中國目前資金緊缺的問題。”仲量聯(lián)行上海董事總經(jīng)理顧東尼認(rèn)為，“雖然對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)該不會(huì)有立竿見影的效果，但中國政府出臺(tái)幾項(xiàng)政策卻令海外投資者感到樂觀，被認(rèn)為是個(gè)轉(zhuǎn)折點(diǎn)。 　　而對(duì)于海外基金的入市，地產(chǎn)商們則持歡迎的態(tài)度，一位不愿意透露姓名的開發(fā)商表示，中國樓市還沒到底，深圳房價(jià)也就降了40%左右，上海也就在10%，并且長遠(yuǎn)來看，房價(jià)增速放緩趨勢(shì)已經(jīng)很明顯，因此，短期內(nèi)這些外資可能討不到多大便宜。但對(duì)資金普遍緊張的房企來說，還是備受開發(fā)商歡迎的。而據(jù)蔡為民介紹，目前，近8成的房企都面臨資金壓力，對(duì)于那些有資產(chǎn)無資金的企業(yè)來說，外資入市可以說得上是雪中送炭了。